Wet betaalbare huur

De Tweede Kamer heeft op 25 april ingestemd met het wetsvoorstel betaalbare huur. De gewenste datum waarop de wet gaat gelden is 1 juli 2024. Of dit ook echt gebeurt, hangt af van een aantal zaken. Hieronder vindt u antwoorden op een aantal vragen die u misschien in de tussentijd heeft.

Veelgestelde vragen Wet betaalbare huur

Wanneer wordt duidelijk of de Wet betaalbare huur per 1 juli in werking treedt?

De Tweede Kamer heeft op 25 april 2024 ingestemd met het wetsvoorstel. Het voorstel wordt binnenkort behandeld door de Eerste Kamer. Op het moment dat de Eerste Kamer het wetsvoorstel ook heeft aangenomen, betekent dit dat de Wet betaalbare huur ook echt zal gaan gelden. De verwachting is voor nu dat dit vóór 1 juli 2024 duidelijk zal zijn.

Hoeveel mag een verhuurder de huur verhogen als de wet nog NIET is ingegaan?

Zolang nog niet duidelijk is of de Wet betaalbare huur ingaat, gelden de huidige regels. De regels over de maximale huurverhoging zijn terug te vinden op: Wat is de maximale huurverhoging in 2024? | Rijksoverheid.nl. Als de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 ingaat, gelden vanaf dat moment andere regels voor het Woningwaarderingsstelsel (WWS).

Een verhuurder mag de huur niet verder verhogen dan de maximale huurprijs die geldt voor een woning/kamer/woonwagen/standplaats. Deze maximale huurprijs wordt bepaald door het WWS. Hoe u de maximale huurprijs berekent leest u in vraag 6.

Als de huurprijs rond de maximale huurprijs voor die woning ligt, dan is ook nog een andere zaak belangrijk voor de maximale verhoging van de huur. Het gaat om het indexatiepercentage dat wordt toegepast op de maximale huurprijsgrenzen. Ook dit indexatiepercentage is afhankelijk van wanneer de Wet betaalbare huur in werking treedt. Meer over dit indexatiepercentage en hoe dit werkt, is te lezen bij vraag

Als de Wet betaalbare huur ingaat, geldt voor de middenhuursector een andere maximale huurverhoging. Wat betekent dit voor een verhuurder?

De maximale jaarlijkse huurverhoging voor vrije sectorhuurcontracten is op dit moment 5,5%. Met de komst van de Wet betaalbare huur wordt een nieuwe sector ingevoerd, de middenhuursector. Er is sprake van een middenhuurcontract, als:

• Het een nieuw huurcontract is (afgesloten op 1 juli 2024 of later)
• Het contract over een zelfstandige woonruimte gaat
• Het contract een kale huurprijs heeft tussen € 879,66 en € 1157,95

Voor middenhuurcontracten geldt een maximaal huurverhogingspercentage voor de jaarlijkse huurverhoging van 6,8% (van 1 juli 2024 tot 1 januari 2025). Per 1 januari 2025 geldt dan een maximaal huurverhogingspercentage dat gebaseerd is op de cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024; maar voor de eerste middenhuurcontracten (vanaf 1 juli 2024 en de maanden erna) zal de eerste jaarlijkse huurverhoging in de meeste gevallen niet eerder dan 1 juli 2025 plaatsvinden).

Verhuurders moeten er rekening mee houden dat zij niet te veel aanvangshuur vragen bij het ingaan van het huurcontract als de wet op 1 juli gaat gelden; en dat zij niet een te hoge jaarlijkse huurverhoging vragen (in 2025).

Als de Wet betaalbare huur ingaat, worden de maximale huurprijsgrenzen uit het Woningwaarderingsstelsel anders geïndexeerd. Wat betekent dit voor een verhuurder?

Het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt hoeveel punten een woning, kamer, woonwagen en standplaats heeft en welke maximale huurprijs daarbij hoort. Meer over het puntensysteem en de maximale huurprijs is te lezen in vraag 6. Deze maximale huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd.

Welk indexatiepercentage per 1 juli 2024 wordt toegepast, hangt af van wanneer de Wet betaalbare huur gaat gelden:

• Als de wet op 1 juli 2024 ingaat, dan worden de maximale huurprijzen per 1 juli 2024 geïndexeerd met 3,1% (de halve inflatie van januari tot juli 2023) en worden de maximale huurprijzen per 1 januari 2025 met de inflatie van juli 2023 tot juli 2024 geïndexeerd.
  Let op: voor onzelfstandige woningen (kamers) geldt er dan vanaf 1 juli 2024 een geheel nieuwe tabel (zie Bijlage IV.b van de MG-circulaire over het huurprijsbeleid 2024-2025)
• Als de wet later of niet ingaat, worden de maximale huurprijzen per 1 juli 2024 geïndexeerd met 3,8% (de inflatie van 2023).

Verhuurders moeten er rekening mee houden dat zij niet te veel huur vragen als de wet op 1 juli gaat gelden. Daarvoor kunnen zij bij het verhogen van de huur het lagere indexatiepercentage (3,1%) gebruiken voor het bepalen van de maximale huurprijs, als de huidige huurprijs al op de huidige maximale huurprijsgrens ligt. Dan zitten zij altijd veilig. Een verhuurder die het hoge indexeringspercentage (3,8%) gebruikt, zal de huurprijs later mogelijk moeten verlagen als de wet op 1 juli 2024 in werking treedt.

N.B.: dit is alleen relevant voor verhuurders die al op of rond de maximale huurprijs verhuren. Voor verhuurders die (ver) onder de maximale huurprijs verhuren, is het indexatiepercentage niet belangrijk.

Hoe kan een verhuurder zich voorbereiden op het ingaan van de Wet betaalbare huur op 1 juli?

De Wet betaalbare huur bevat regels voor nieuwe huurcontracten, die op of na 1 juli worden afgesloten. Daarnaast bevat de wet regels voor bestaande contracten, die vóór 1 juli zijn afgesloten.

Voor nieuwe huurcontracten geldt dat:

• De verhuurder moet aan de huurder een puntentelling verstrekken. Hieruit moet blijken hoeveel punten de woning heeft en welke maximale huurprijs daarbij hoort op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
• De verhuurder zich moet houden aan de maximale huurprijs die hoort bij dit puntenaantal. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de gemeente een boete geven. Ook kan de huurder protesteren tegen de hoge huur en naar de Huurcommissie gaan.

Voor bestaande huurcontracten gelden 3 mogelijke situaties:

1. Het contract voor een zelfstandige woning was al gereguleerd onder de oude regels. Dit is zo als de kale huurprijs op het moment van ingang van het contract onder de destijds geldende liberalisatiegrens lag. Bekijk de liberalisatiegrenzen tot januari 2025.Onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen zijn altijd gereguleerd.Voor deze situatie geldt dat de Wet betaalbare huur per direct ingaat, op 1 juli. Dit betekent dat de verhuurder zich per direct aan de maximale huurprijs van het WWS moet houden. Lees meer over de maximale huurprijs en WWS bij vraag 6.
2. De zelfstandige woning is een vrijesectorwoning (het contract was geliberaliseerd), maar de woning heeft op of na 1 juli minder dan 144 punten. Een contract voor een zelfstandige woning is geliberaliseerd als de huurprijs op het moment van ingang van het contract boven de toen geldende liberalisatiegrens lag. Bekijk de liberalisatiegrenzen tot januari 2025.Voor deze huurovereenkomst geldt dat de Wet betaalbare huur pas na een jaar ingaat, dus op 1 juli 2025. Vanaf die datum moet de verhuurder zich aan de maximale huurprijs van het WWS en de maximale jaarlijkse huurverhoging voor gereguleerde huurwoningen houden. Lees meer over de maximale huurprijs en WWS bij vraag 6.
3. Als het bestaande contract voor een zelfstandige woning niet onder de bovenstaande twee situaties valt, dan geldt de Wet betaalbare huur hier niet voor.

Hoe bereken ik de maximale huurprijs voor mijn woning?

U kunt de maximale huurprijs voor een woning berekenen door het opstellen van een puntentelling. U kunt dit puntenaantal zelf berekenen met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Welke Huurprijscheck u gebruikt, hangt ervan af of de woonruimte zelfstandig of onzelfstandig is.

Als onderdeel van de Wet betaalbare huur wordt ook de puntentelling aangepast. Daardoor verandert mogelijk ook het puntenaantal van uw woning per 1 juli 2024. De Huurcommissie past haar online tool aan, zodat de Huurprijscheck ook na 1 juli volledig bijgewerkt is en klopt. Deze nieuwe Huurprijscheck komt online vóór de Wet betaalbare huur ingaat.

Wilt u nu al inzicht krijgen in het nieuwe puntenaantal van uw woning? Dan kunt u dit zelf berekenen aan de hand van onderstaande gepubliceerde ontwerpbesluiten.

Wijziging WWS voor zelfstandige woningen

Wijziging WWS voor onzelfstandige woningen (kamers)

Het verdiend de voorkeur om een puntentelling op te laten stellen door een specialist. Wij hebben ca. 17 jaar ervaring in het opstellen van puntentellingen. Wilt u weten wat de mogelijkheden zijn? Neem dan contact met ons op via 085-4011166 of via info@duresta.nl.

Hoe weet ik of mijn woning onzelfstandig of zelfstandig is?

Met de Wet betaalbare huur wordt de definitie van een zelfstandige woning nog duidelijker gemaakt, voor de toepassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Heeft u volgens die definitie een onzelfstandige woning, dan is het WWS voor onzelfstandige woonruimten daarop van toepassing.

Voor de huidige situatie kunt u de pagina Wat is een zelfstandige woning en wat is een onzelfstandige woning? van de Rijksoverheid bezoeken.

Als de Wet betaalbare huur 1 juli 2024 ingaat, is vanaf die datum iets voor het WWS een zelfstandige woning als:

1. De woning een eigen keuken, toilet en wasgelegenheid (douche/bad) heeft; én
2. De woning bewoond wordt door maximaal 2 personen of meer personen die samen een duurzame huishouding voeren. Dit geldt meestal als u met uw gezin in de woning woont.

Deze aangepaste definitie gaat direct op 1 juli in. Is uw woning onder deze nieuwe definitie onzelfstandig? Dan gaat de Wet betaalbare huur en het nieuwe Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO) per direct voor die woning in op 1 juli. Voor meer informatie over deze situatie kunt u bij vraag 5 situatie 1 kijken.

Kamers, woonwagens of een combinatie van een standplaats met een woonwagen zijn géén zelfstandige woning. Voor deze ruimten gelden eigen Woningwaarderingsstelsels en is de huurprijs altijd gereguleerd.